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私たち株式会社 AZ 不動産は、不動産に係る全てのことをお手伝いしています。
愛知・名古屋を中心に東海地方全域の収益不動産投資物件を取り扱っております。
不動産に係る「最初から最後まで」「A から Z まで」真心を込めてベテランスタッフが、責任を持って親切・丁寧に対応いたします。不動産売買仲介事業では東海地区を中心に有益な収益不動産や土地等を多数取り扱っています。
不動産管理事業では、ご購入いただいたお客様から資産保有のお客様まで、収益不動産をお預かりし、入居者募集から退去精算・建物維持管理を行っています。

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会社情報
株式会社 AZ 不動産 〒460-0022 愛知県名古屋市中区金山1-4-4 第9タツミビル 4F
TEL.052-684-5551(売買仲介事業部) / TEL.052-684-5511(管理事業部) / FAX. 052-684-5552

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金融機関の特性

不動産を購入する際に必要な資金のお話しです。
一般的には、現金購入もしくは金融機関からの借り入れで購入する事になり、不動産投資を初められる方が初めにつまずくポイントとして、どのようにして金融機関から借り入れをするかが重要になってきます。
よく「物件探しを行う前に金融機関探しをした方がよいか?」とのご質問を頂きます。
答えは、「物件探しから」です。金融機関も具体的な物件がないと融資できるかどうか判断出来ないからです。但し、闇雲に物件探しをしても、「ご自身が借り入れ出来るかどうか分からない」、「借入出来る銀行がご自身の投資に対する条件と合わない」などが発生し物件を探した労力と時間が無駄になってしまいます。 金融機関の選定に関しては、それぞれ投資家の考え方により変わってきますが、今回は特性のご紹介をさせて頂きます。

1、メガバンク
年収1,000万円を超える方を対象としている。
他の銀行が金利2%から3%台後半からスタートしますが、メガバンクの場合、保証人を入れれば、1%台から借り入れ出来ることもあります。
金融機関としての格も高く、他の金融機関からも高属性のお客様として見て頂ける事もあり、そのようなメリットもある。
但し、新規での取引は、非常に審査が厳しくなり、審査を通す事が非常に困難です。
物件の対象エリアは、全国になり、利用出来るようになると、非常に便利です。
築年数は、新しい物件の方が通りやすく、取引回数が増えてこればお客様の好みの物件も検討してくれますが、築年数が古くなると融資が通らない事が多いです。
【まとめ】使えると非常にメリットが多いですが、一般的に不動産投資で利用している方は非常に少なく、取引する事が非常に困難な金融機関です。

2、地銀・信用金庫
年収700万を超える方を対象としている事が多い。
金利は、2%台から3%台からスタートすることが多く、取引の回数が増えてくると1%台になることもあります。
不動産投資に対して積極的に融資をしている銀行と、そうでない銀行が混在します。
会社経営者の方で、今までの取引があると融資が通りやすい傾向があります。
個人お客様の場合は、資産背景や不動産投資を事業としてどのように経営していくかの説明がうまく出来れば融資をする傾向があります。
物件の対象エリアは、お客様の居住地域や職場、購入予定の物件がその銀行の支店のあるエリアかどうかにより決まり、エリアは限定されてきます。
地銀・信用金庫の場合、各銀行により上記で説明した年収・金利・エリアなどの条件がさまざまになり、時期などによっても条件が緩和されたりしている事もあり、いろいろな銀行に聞き取りをすると予測よりも良いに結果になる事もあります。
【まとめ】不動産投資でよく利用されており、居住地と購入予定物件がエリアにはまれば、打診してみるべき金融機関です。

3、それ以外の銀行
年収は、700万を超える方を対象にしている事が多いですが、500万からでも相談可の場合もあります。
地域に根付いた経営を行っている地銀や信用金庫に比べて、不動産投資の貸付を積極的に行う銀行です。
金利は、2%台から3台後半が多く、取引回数に応じて金利が下がる事は少なく、借入額や保証人を付けるかどうかで変動する事があります。
審査は、通りやすく物件の収益性や担保価値を重要視することが多くあります。
エリアは、各地に支店が無い為、賃貸事業の需要がある地域には積極的に融資する傾向があり、需要の少ない地域では、エリア外となる。
【まとめ】比較的利用しやすい金融機関になり、不動産融資への商品としてのパッケージを用意している事もある為、持ち込む際の基準が分かりやすい事が特徴です。

4、政府系金融機関
収入が500万以下の方でも利用可能。
金利も1%台の為、利用しやすい金融機関だが、借入金額に上限があり、大きな物件を購入することは難しい。
借入期間が短い為、一棟物の場合、利回りが高い築年数の古い物件で利用される方が多いが、あまり古すぎると融資対象にならない事がある。
他の金融機関がなかなか融資をしない区分所有物件も対象となる。
【まとめ】融資は通りやすく、区分所有の物件や物件価格が7200万以下の際に利用される事が多いが借入期間が短い為、利回りとのバランスが重要

5、ノンバンク
収入が500万以下の方でも利用可能。
金利は、3%後半から4%台が多いが、他の金融機関が融資しにくい市街化調整区域や容積オーバー等の物件に対しても融資する事がある。
借入期間は、短い金融機関もあれば、比較的長期で取り組める金融機関もある為、利用しやすく審査も通りやすい。
エリアも比較的広域で不動産担保次第では、手出しを抑えられることもある。
【まとめ】金利は高めだが借りやすく不動産投資の初期の頃に借り入れをされる方が多い。


総括
不動産投資は、「投資」の側面よりも「賃貸経営」の側面の方が強く、運営次第で収益を上げることも下げてしまう事もあります。
リスクを十分に理解した上で始めることも重要になりますが、まずは経験する事も非常に重要です。
当初の予定よりも借り入れの条件が合わなくても、借りられる金融機関から借り、賃貸経営をしていけば、今までは借り入れが出来そうになかった金融機関や条件面で敬遠していた金融機関も実績次第では、状況が変わることがあります。
お客様に合う投資方法で、是非一歩を踏み出してみてください。

投資物件の選び方

初めて不動産投資をされる方から「どんな物件を選んだらいいですか」と言われる事があります。
中古の収益1棟物件の場合、大きく分けて4種類の物件があります。

1、 新築・築年数が新しいマンションアパート
2、 高利回りのマンション
3、 土地値くらいの古いマンションアパート
4、 積算が高いマンションアパート

各タイプのメリットとデメリットがあり、お客様の取得理由により、どれがいいのかが決まってくると思います。

1に関しては、価格が高い事・エレベーター等の設備も充実している事も多く、利回りも低い為、敬遠される方がいます。
但し、銀行融資の評価が高い事・融資期間が長く出来る事・金利が低い銀行での借り入れも可能になってくることが多く、融資を受けやすくなります。
入居付けの観点でも賃貸需要が多くあり、その点も安心です。
販売価格も高い事が多い為、利回りが低くても手残りはある程度確保出来ます。
例)販売価格2億(借入2億)融資期間30年 金利1%(年間返済額770万) 利回り6.5%(年間収入1300万)経費18%(234万)の場合
1300万-234万-770万=296万(手残り)

2に関しては、利回りが高く、価格も築年数が新しいものと比べお値打ちになる為、一般的によく売り買いをされています。
金融機関に関しては、RC造の場合は、長期で融資期間をみてくれることも多くなる為、
毎月のキャッシュフローが出やすい物件です。
但し、ある程度の期間所有する場合は、大規模修繕が発生してくる為、その時の支出が大きくなります。
賃貸需要としては、新築物件と比べやはり人気は落ちますので、設備の追加や賃料の調整などが必要になってきます。

3に関しては古い物件に出やすい物件です。そのまま所有される場合、2同様に大規模修繕の支出の可能性がありますが、アパートタイプは、費用的には抑えられます。
銀行融資は、一般的に受けづらくなります。その中でも金利は比較的高くなりますが、融資してくれる金融機関もあります。尚、マンションタイプの方が長期で融資してもられる事があります。
賃貸需要は低くなりますが、賃料条件や募集方法を工夫することにより、入居付けがうまくいっている物件も数多く存在します。
古くなりすぎて、賃貸募集も難しくなってきた時には、建物を取り壊し土地で販売する方法もあります。その場合、マンションタイプと比べアパートタイプの方が、費用面で格段に抑えられます。

4に関しては、銀行から担保評価として高くみてもらえる物件です。
但し、購入希望者の競合が多く、金利が高くても融資審査の早い銀行を利用される方が多くいます。
積算価格は、あくまで一つの目安であり、不動産投資が成功するかどうかの判断基準になるものではありません。
積算価格が低くても購入されるお客様は多くいらっしゃいます。


以上の事を踏まえ、ご自身の投資に対する考え方とマッチするものを選定して頂ければと思います。

健美家