不動産を購入する際に必要な資金のお話しです。
現金購入もしくは金融機関からの借り入れで購入する事になり、不動産投資を初められる方が初めにつまずくポイントとして、どのようにして金融機関から借り入れをするかが重要になってきます。
よく「融資をしてくれる金融機関はどこですか？」とのご質問を頂きます。
答えは、「その方の状況（属性）」「どのような物件か」「保有物件の収益性」で、選ぶ金融機関が変わってきます。
金融機関の選定に関しては、それぞれ投資家の考え方により変わってきますが、今回は特性のご紹介をさせて頂きます。

1、メガバンク
年収1,000万円を超える方を対象としている。
他の銀行が金利2％から3％台後半からスタートしますが、メガバンクの場合、保証人を入れれば、1％台から借り入れ出来ることもあります。
金融機関としての格も高く、他の金融機関からも高属性のお客様として見て頂ける事もあり、多くのメリットがあります。
但し、新規での取引は、非常に審査が厳しくなり、審査を通す事が非常に困難です。
物件の対象エリアは、全国になり、利用出来るようになると、非常に便利です。
築年数は、新しい物件の方が通りやすく、取引回数が増えてくればお客様の好みの物件も検討してくれますが、築年数が古くなると融資が通らない事が多いです。
【まとめ】使えると非常にメリットが多いですが、一般的に不動産投資で利用している方は非常に少なく、取引する事が非常に困難な金融機関です。

2、地銀・信用金庫
年収700万円を超える方で既にアパート経営をされている方や地域で会社を経営されている方を対象としている事が多い。
金利は、2％台から3％台からスタートすることが多く、取引の回数が増えてくると1％前後になることもあります。
頭金として、2割から3割を求められる事が多くありますが、取引実績と購入予定物件によって、頭金の額は変動する事があります。
不動産投資に対して積極的に融資をしている銀行と、そうでない銀行が混在します。
会社経営者の方で、今までの取引があると融資が通りやすい傾向があります。
個人のお客様の場合は、資産背景や不動産経営の実績などのトータルで判断されますが、昨今では、サラリーマン投資家の方への融資は非常に厳しくなっています。
物件の対象エリアは、お客様の居住地域や職場、購入予定の物件がその銀行の支店のあるエリアかどうかにより決まり、エリアは限定されてきます。
地銀・信用金庫の場合、各銀行により上記で説明した年収・金利・エリアなどの条件がさまざまになり、時期などによっても条件が緩和されたりしている事もあり、いろいろな銀行に聞き取りをすると予測よりも良いに結果になる事も稀にあります。
【まとめ】不動産投資でよく利用されていましたが、最近では新規取引で取引実績の無い方は、頭金を多く求められる傾向があります。特にサラリーマン投資家に対しては、実績が無い場合は、利用することが非常に困難です。居住地と購入予定物件がエリアにはまれば、打診してみる価値はある金融機関です。

3、外銀
年収は、700万円から1000万円を超える方を対象としていることが多い。
外資系の金融機関になり、不動産投資への融資が厳しくなっている昨今では比較的積極的に融資を行っています。
頭金は、1割から2割ほど求められますが、購入予定物件や共担次第では頭金を少なく出来る事もあります。
店舗数が少ない事が多く、電話やＦＡＸ、メールでやり取りをする事が多くなります。
融資期間を他の金融機関より長くすることが出来る事が多い。その為、金利は2％台後半から3％前半が基本で、資産管理法人での申し込みが可能なところが多い。
【まとめ】不動産投資でよく利用されています。店舗数が少ない事が多い為、事前のご相談で店舗訪問が出来ない事もあります。融資期間が通常の金融機関よりも長くとれることが多い為、キャッシュフローが出やすくなり、不動産投資を買い進めやすい金融機関です。

4、それ以外の銀行
年収は、700万円を超える方を対象にしている事が多いですが、500万円からでも相談可の場合もあります。
地域に根付いた経営を行っている地銀や信用金庫に比べて、不動産投資の貸付を積極的に行う銀行です。
金利は、2％台から3台後半が多く、取引回数に応じて金利が下がる事は少なく、借入額や保証人を付けるかどうかで変動する事があります。
審査は、通りやすく物件の収益性や担保価値を重要視することが多くあります。
エリアは、各地に支店が無い為、賃貸事業の需要がある地域には積極的に融資する傾向があり、需要の少ない地域では、エリア外となる。
【まとめ】サラリーマン投資家は、非常に利用しやすい金融機関になり、不動産融資への商品としてのパッケージを用意している事もある為、持ち込む際の基準が分かりやすい事が特徴です。不動産投資を始める方に多く利用されている金融機関です。

5、政府系金融機関
収入が500万円以下の方でも対象としている。
金利も1％台の為、利用しやすい金融機関だが、借入金額に上限があり、大きな物件を購入することは難しい。
借入期間が短い為、一棟物の場合、利回りが高い築年数の古い物件で利用される方が多いが、あまり古すぎると融資対象にならない事がある。
他の金融機関がなかなか融資をしない区分所有物件も対象となる。
【まとめ】融資は通りやすく、区分所有の物件や物件価格が7200万円以下の際に利用される事が多いが借入期間が短い為、利回りとのバランスが重要です。

6、ノンバンク
収入が500万円以下の方でも対象としている。
金利は、3％後半から4％台が多いが、他の金融機関が融資しにくい市街化調整区域や容積オーバー等の物件に対しても融資する事がある。
借入期間は、短い金融機関もあれば、比較的長期で取り組める金融機関もある為、利用しやすく審査も通りやすい。
エリアも比較的広域で不動産担保次第では、手出しを抑えられることもある。
【まとめ】金利は高めだが借りやすく、サラリーマン投資家で利用されている方が多い。不動産投資の初期の頃に利用される事が多い金融機関です。

総括
不動産投資は、「投資」の側面よりも「賃貸経営」の側面の方が強く、運営次第で収益を上げることも下げてしまう事もあります。
リスクを十分に理解した上で始めることも重要になりますが、まずは経験する事も非常に重要です。
当初の予定よりも借り入れの条件が合わなくても、借りられる金融機関から借り、賃貸経営をしていけば、今までは借り入れが出来そうになかった金融機関や条件面で敬遠していた金融機関も実績次第では、状況が変わることがあります。
お客様に合う投資方法で、是非一歩を踏み出してみてください。

初めて不動産投資をされる方から「どんな物件を選んだらいいですか」と言われる事があります。
中古の収益1棟物件の場合、大きく分けて4種類の物件があります。

1、 新築・築年数が新しいマンションアパート
2、 高利回りのマンション
3、 土地値くらいの古いマンションアパート
4、 積算が高いマンションアパート

各タイプのメリットとデメリットがあり、お客様の取得理由により、どれがいいのかが決まってくると思います。

1に関しては、価格が高い事・エレベーター等の設備も充実している事も多く、利回りも低い為、敬遠される方がいます。
但し、銀行融資の評価が高い事・融資期間が長く出来る事・金利が低い銀行での借り入れも可能になってくることが多く、融資を受けやすくなります。
入居付けの観点でも賃貸需要が多くあり、その点も安心です。
販売価格も高い事が多い為、利回りが低くても手残りはある程度確保出来ます。
例）販売価格2億（借入2億）融資期間30年　金利1％（年間返済額770万）　利回り6.5％（年間収入1300万）経費18％（234万）の場合
1300万-234万-770万=296万（手残り）

2に関しては、利回りが高く、価格も築年数が新しいものと比べお値打ちになる為、一般的によく売り買いをされています。
金融機関に関しては、ＲＣ造の場合は、長期で融資期間をみてくれることも多くなる為、
毎月のキャッシュフローが出やすい物件です。
但し、ある程度の期間所有する場合は、大規模修繕が発生してくる為、その時の支出が大きくなります。
賃貸需要としては、新築物件と比べやはり人気は落ちますので、設備の追加や賃料の調整などが必要になってきます。

3に関しては古い物件に出やすい物件です。そのまま所有される場合、2同様に大規模修繕の支出の可能性がありますが、アパートタイプは、費用的には抑えられます。
銀行融資は、土地値の範囲で評価されるケースが多く、建物に関しては評価が付きづらくなります。但し、土地値に近い物件や土地値以下物件では満額近くの融資が出る場合がありますので、チャンスがあれば検討することもお勧めいたします。
新しい物件より賃貸需要自体は低くなりますが、物件所在地の場所特性に合わせたリノベーション・賃料条件・募集方法などを工夫することにより、高稼働できている物件も数多く存在しています。
建物の状態が修繕不可能や、古くなりすぎた時には、建物を取り壊し土地で販売する方法もあります。一般的には木造→鉄骨→鉄筋コンクリートの順で取壊し時の費用は高くなります。

4に関しては、銀行から担保評価として高くみてもらえる物件です。
但し、購入希望者の競合が多く、金利が高くても融資審査の早い銀行を利用される方が多くいます。
積算価格は、あくまで一つの目安であり、不動産投資が成功するかどうかの判断基準になるものではありません。
積算価格が低くても購入されるお客様は多くいらっしゃいます。

以上の事を踏まえ、ご自身の投資に対する考え方とマッチするものを選定して頂ければと思います。